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¿Cómo se hace una valoración inmobiliaria?Una valoración inmobiliaria es una aproximación lo más cercana a la realidad del valor comercial de un bien inmueble. Es decir, el precio que el mercado está dispuesto a pagar por un bien en el momento que realizamos esta tasación. Como técnicos valoramos todo tipo de inmuebles, cualquiera que sea su tipo, así como los suelos sobre los que se asientan. Cuando vamos a realizar una tasación inmobiliaria, necesitamos diversa documentación del inmueble, principalmente relativa al registro de la propiedad y catastro.
Para
elaborar el informe de tasación
estudiamos la ubicación del inmueble
dentro del barrio y con respecto a la ciudad. Tenemos en cuenta
la infraestructura existente en el entorno,
los equipamientos de la zona: jardines,
plazas, centros deportivos, bibliotecas…, los servicios básicos
más cercanos, si nuestro inmueble da a
una avenida o a una calle estrecha…
FASES DEL PROCESO DE TASACIÓNVisita al inmueble
Estudio documental
Información y sondeo de mercado inmobiliario
Cálculo de valores
Observaciones y consideraciones finales
Anexos a los informes de valoración inmobiliaria
Finalmente emitimos y firmamos el informe de tasación, asumiendo la veracidad de todos los datos reflejados en él y nuestra total independencia a la hora de realizarlo.
Métodos de valoración inmobiliariaMÉTODO DEL VALOR DE MERCADOConsiste en el cálculo de un valor del inmueble a valorar partiendo del conocimiento del mercado y del análisis de la oferta de propiedades parecidas al bien a tasar. Se aplica a todos los tipos de productos inmobiliarios, inmuebles, solares y terrenos, con una característica importante: la necesidad de la existencia de productos en el mercado para comparar ya que de lo contrario, sería imposible el obtener un valor del inmueble a valorar o deberíamos aplicar un método de valoración alternativo. Se basa en el principio de mercado. La cantidad de productos en oferta con sus respectivas características especificas, además del nivel de precios que en el mercado esta dispuesto a pagar, determina el valor del bien a valorar. En los casos en que nuestro mercado esta limitado, debemos recurrir a buscar información en zonas de similares características u otras metodologías alternativas. MÉTODO DEL COSTEPermite calcular el coste de Reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de inmuebles, estén en proyecto, en construcción, rehabilitación o terminados. El coste de reemplazamiento-reposición es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnología actuales. Se calcula el valor del inmueble como la adición del valor de mercado del terreno/solar más el coste de construcción del edificio más los gastos necesarios para construir el inmueble. Se basa en el principio del valor residual. MÉTODO DEL VALOR RESIDUALLos métodos residuales permiten obtener el valor del suelo a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida, deduciendo del valor conocido de construcción y todos los demás componentes del valor que no son el suelo.
Se encuentra
muy ligado al método de coste de reposición (permite evaluar los
costes de ejecución material mas gastos y beneficios relativos a la
edificación) y de mercado ( se establece el valor del inmueble en
función del análisis del mercado de propiedades similares). MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
Es el valor
actual de las rentas futuras que un inmueble produce o genera
durante su vida útil. Se basa en el principio de anticipación, partiendo de unas rentas que genera el bien durante su vida útil, se calcula el valor del bien.
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